La aplicación del IVA en el mercado inmobiliario

Por Jorge Díaz S.

Imagen foto_00000002Todavía hay mucha gente que aún no tiene claro cómo va impactar en el mercado inmobiliario la Reforma Tributaria ya aprobada en el Congreso y que se irá poniendo en práctica en el futuro.

Comencemos a ver cuál es el gran cambio.

Primero,  desde el 1 de enero de 2016 el negocio de la venta de casas nuevas y usadas tendrá que pagar impuesto. Así es, el próximo año se cobrará IVA (Impuesto al Valor Agregado) a la venta de viviendas en forma habitual y se reducirá el crédito especial a las constructoras.

Hasta 1987 este sector no pagaba impuestos y a partir de esa fecha se gravó con IVA la venta que las empresas constructoras realizaban, pero sólo pagaba este impuesto la primera venta y los traspasos posteriores quedaban libres de  gravamen.

Ahora todo es muy distinto. La reforma tributaria establece que la venta de casas usadas pagará IVA -excluye los terrenos-, e incorpora el concepto de vendedor, es decir “aquellas personas naturales o jurídicas que se dediquen en forma habitual a la venta de bienes corporales inmuebles, sin el requisito de ser una empresa constructora”.

Esto de ser un vendedor  “habitual” hay que tenerlo muy en cuenta. Quiere decir, en primer lugar,  que lo es quienes vendan una propiedad dentro de los 4 años siguientes a la adquisición del bien. En segundo lugar incorpora a todos los que realicen estos traspasos en el transcurso de un año.  Pero excluye de este concepto a la venta por ejecución de garantías hipotecarias, que involucra mayoritariamente a los bancos.

Pero hay también otras exclusiones: por ejemplo, cuando una persona adquiera un inmueble y por motivos de fuerza mayor (enfermedad, viaje imprevisto, etc.) vende el inmueble antes del año, demostrando con los antecedentes necesarios que no lo adquirió con el ánimo de venderlo”.

Y suma y sigue: también se eximirá del pago de IVA la venta de una vivienda con subsidio habitacional o el  arrendamiento con opción de compra a un beneficiario de un subsidio. Además en forma transitoria se liberarán del IVA los bienes que al 1 de enero de 2016 cuenten  con el permiso de edificación y las ventas que se efectúen hasta el 1° de enero de 2017.

Esto último es súper importante. Porque ha llevado a que las empresas constructoras e inmobiliarias se hayan apurado en iniciar muchos proyectos que puedan vender sin IVA este año 2015. Ya que las promesas que se concreten en este periodo no pagarán IVA y, como está señalado en al párrafo anterior, a las ventas que se hagan hasta el 1 de enero del 2017 tampoco se les aplicará este impuesto.

El efecto neto de este impuesto para el comprador será de un incremento de un 12% del valor actual de las propiedades, viéndose mayormente afectadas las viviendas entre las 1.000 UF y las 3.000 UF aproximadamente.

Por eso es que este 2015 es un año clave para adquirir la casa propia.

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