El IVA en el sector inmobiliario

Por: Alfonso Sandoval Armijo, Profesor de la escuela de Administración y Negocios de la sede Padre Alonso de Ovalle de Duoc UC.

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La reforma tributaria aprobada y publicada en el diario oficial en septiembre del 2014 y posteriormente modificada en febrero del 2016 trajo consigo un nuevo gravamen, EL IVA EN EL SECTOR INMOBILIARIO. Este nuevo tributo grava la adquisición de inmuebles ya sean nuevos y usados a todo aquel contribuyente que tenga el carácter de habitual, es decir todo aquel contribuyente que realice más de una operación dentro del periodo de un año.

Este nuevo gravamen es completamente nuevo, ya que la venta de bienes raíces estaba exenta de IVA. Para lo anterior, sólo bastará que el vendedor tenga habitualidad para que esté afecto a IVA, es decir, grava por defecto a todas las inmobiliarias (o constructoras) que vendan propiedades habitacionales (o de cualquier tipo).

Ahora bien, como el IVA es un impuesto que grava el consumo y lo paga el comprador, el vendedor podrá descontar los IVAS pagados en sus compras.

Se debe considerar que dentro de los costos de las empresas inmobiliarias están los terrenos, la construcción propiamente tal y todo el diseño asociado al proyecto (Ingeniería y Arquitectura), el terreno no está afecto a impuesto por lo tanto el efecto neto del nuevo gravamen será según fuentes del sector en alrededor del 12% para una vivienda entre 1.000 y 3.000 UF.

Dentro del análisis desarrollado se ha logrado determinar que en la medida en que el valor de la propiedad es mayor, normalmente el costo del terreno es más incidente en el valor de la propiedad y como por defecto los terrenos no están afecto a IVA implica que a mayor precio la propiedad menor es el impacto en el precio por el efecto de este nuevo tributo. Por ejemplo una propiedad cuyo valor es de 8.000 UF su valor se verá incrementado en un 5%, incremento que es significativamente menor al 12% que se espera para propiedades cuyo valor alcance las 2.000 UF.

El nuevo tributo comenzó a regir a partir del 01 de enero del 2016 y tendrá las siguientes excepciones para su imposición:

1.- Si se celebró una promesa de compraventa en el 2015 no se paga el impuesto independiente cuando se firme la escritura de compraventa ya sea en el año 2016, 2017 o en cualquier otro año, lo que prima es que el comprador haya firmado una promesa de compraventa legalmente valida antes del 01 de enero del 2016.

2. Si se compró un departamento o casa en el 2016 el IVA no se pagara en los siguientes casos:

  • • Cuando el vendedor no es habitual, no se dedica a la compraventa de inmuebles.
  • • Exista una promesa celebrada válidamente antes del 1 de enero de 2016.
  • • Que la propiedad tenga un permiso de edificación otorgado con anterioridad al 1 de enero de 2016 y su construcción finaliza durante ese año.
  • • Si se compró una casa o departamento usado, no se paga IVA si le compro a un vendedor que no es habitual independiente si la compra la realizo, en 2016, 2017 o más adelante.
  • • Si se decide vender una casa o departamento, no se pagara IVA si no soy vendedor habitual.
  • • Finalmente si se compra una casa o departamento con subsidio del Ministerio de Vivienda, no se paga el impuesto ya que la norma indica que ninguna propiedad quedará afecta al pago del IVA si se compró con subsidio, independiente del monto que haya alcanzado el aporte estatal.
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