¿Burbuja inmobiliaria?

"Los inversionistas tienen mala memoria y constantemente van cazando oportunidades" Por Sergio Tricio, Gerente general de Ruvix – @stricio

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Hace varios meses que no hablamos del mercado inmobiliario y nos hemos acostumbrado a que los precios suban sin parar. De hecho, en departamentos, el valor del metro cuadrado promedio en la Región Metropolitana que se situaba en 66,3 UF a inicios del 2017, durante el primer trimestre del presente año se ubica en los 68,4 UF, un alza del 3,2%, que no es poco, considerando que los valores vienen incrementándose con fuerza desde hace varios años.

Ha sido tema de discusión si estamos en presencia de una burbuja inmobiliaria, con el fresco recuerdo que tenemos de lo ocurrido en EEUU hace diez años. En todo este período, no veía distorsiones, ya que el mercado ha seguido activo, con precios de los arriendos muy estables a pesar de la desaceleración económica, una mayor demanda por el aumento de la inmigración, el aumento del IVA a la construcción, sumado a situaciones puntuales de algunas comunas como cambios del plano regulador y las líneas del metro, factores que explican de buena forma, la solidez del mercado inmobiliario.

Sin embargo, coincido con la visión del Banco Central de Chile respecto al riesgo financiero actual, que tiene relación con el mercado inmobiliario y que ha sido destacado en el último Informe de Estabilidad Financiera. Actualmente, cerca del 30% de los deudores, tiene más de dos créditos hipotecarios, lo que demuestra el interés de las personas que desde hace varios años, se han volcado a invertir en propiedades, precisamente atraídos por el fuerte aumento de los precios. Hace algunos años este porcentaje era de un 20%, lo que sumado a que muchas personas han comprado bastante más de dos propiedades, aprovechando la deuda bancaria por un lado y la deuda en mutuarias por otro (no existe un registro unificado), provocando un incremento significativo en la deuda de las personas.

Cuando los precios van en aumento, hay demanda por arriendos y en muchos casos en la Región Metropolitana, el monto del alquiler supera el valor del dividendo. No obstante, cuando hay una crisis como una recesión, la demanda por arriendos cae, aumenta la vacancia y en ese período una persona que tenga cinco propiedades puede que no alcance a cubrir el valor de los dividendos, lo que generaría la necesidad de desprenderse de alguna propiedad, aumentando la oferta y provocando una caída en los precios.

Los inversionistas tienen mala memoria y constantemente van cazando oportunidades, pero como ocurrió con los tulipanes hace cientos de años, con la burbuja tecnológica en los inicios del 2000, la crisis subprime en EEUU o más recientemente con el desplome del bitcoin, nada sube para siempre. Sigo pensando que no estamos en presencia de una burbuja inmobiliaria, pero cada día estamos más cerca.

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