Gracias al fuerte desarrollo inmobiliario y a la facilidad para postular a créditos hipotecarios, con tasas de interés que parecen muy apetecibles, el sueño de la casa propia está siendo una opción cada vez más cercana. Pero son muchas las ofertas y las infinitas posibilidades del mercado que pueden desconcertar a algunos, haciéndolos firmar acuerdos sin estar muy seguros de lo que van a adquirir.

El proceso de compra de un departamento incluye algunos acuerdos previos entre el cliente y la inmobiliaria. Uno de los primeros pasos a seguir es la firma de la reserva, lo que significa que la empresa constructora se abstiene de ofrecer, reservar o prometer vender a otra persona ese inmueble dentro de un plazo determinado. Una vez formalizada la compra, el dinero entregado con esta garantía “puede sumarse al precio final del departamento, se puede devolver o incluirse dentro de los gastos operativos”, dice Roger Debarbieri, Presidente del Instituto Inmobiliario de Chile.

Pero es necesario ser muy cauteloso en este pago. La firma de una reserva no es un proceso normado por ley. “A diferencia de la promesa de compraventa, así como de la compra en verde, aquella no está regulada en nuestro ordenamiento”, dice el abogado Rodrigo Castro Villagra.

Según el Presidente del Instituto Inmobiliario de Chile, la restitución del dinero de la reserva en caso de que el cliente desista de comprar dependerá siempre del formulario o acuerdo que la inmobiliaria empleé, aunque le parece más lógico que “no se aplicara una pérdida valórica si alguien reserva un departamento y luego se arrepiente. Sé que muchas empresas no devuelven esa plata y ponen una nota donde se señala que, en caso de no adquirir la propiedad o desistirse de ella, el dinero va a gastos administrativos”, agrega.

Protección al consumidor

Roger Debarbieri comenta que en estos casos el cliente podría acudir a la llamada retractación, materia incluida en el artículo 3° bis letra A de la Ley 19.496, también conocida como Ley del Consumidor. Dicho artículo señala que el cliente podrá dar término unilateralmente al contrato mediante carta certificada, en un plazo de 10 días corridos “desde la recepción del producto o desde la contratación del servicio y antes de la prestación del mismo”. 

Sin embargo, la ley estipula que esta acción sólo podrá realizarse en el supuesto de que la reserva o incluso la compra de un inmueble se lleven a cabo en “reuniones convocadas o concertadas con dicho objetivo por el proveedor, en las que el consumidor deba expresar su aceptación dentro del mismo día de la reunión”. En este caso, las personas que desistan de su reserva, sólo podrían retractarse y pedir la devolución de su dinero cuando el acuerdo se haya efectuado dentro de los llamados “Ofertones Inmobiliarios”.

Lo mismo ocurre para la reserva de propiedades en verde, aunque éstas poseen una regulación especial en la Ley General de Urbanismo y Construcción que exige a las inmobiliarias establecer ciertas garantías a favor del cliente, en la eventualidad de que la propiedad no se entregue dentro de los plazos definidos o en las condiciones estipuladas.

Firme su reserva y tramitamos su crédito hipotecario.

Los reclamos por la no devolución del dinero de la reserva cuando se renuncia a la compra de un departamento, son más comunes de lo que se piensa. Una de las promesas que están haciendo las inmobiliarias al respecto es que, por este pago, “el vendedor además realiza las gestiones de preaprobación de un crédito hipotecario. En esta etapa no hay aún contrato de promesa ni menos contrato de compraventa”, dice Rodrigo Castro.

Varios han sido los casos en los que las empresas, luego de contar con estos dineros, aseguran que no pudieron obtener el crédito, cobrando incluso montos excesivos como multa si el cliente no consigue como sea el dinero para comprar el inmueble que reservó.  Por eso es necesario estar alerta. “Como la reserva no se encuentra regulada, correspondería que el vendedor proceda a la devolución del dinero si las gestiones de preaprobación del crédito hipotecario fueran rechazadas”, comenta Castro, y agrega que en el caso de que “no se hicieran las gestiones, ni se pronunciaran por el rechazo o la aceptación del crédito hipotecario, corresponde que se devuelva íntegramente el dinero objeto de la reserva al potencial promitente comprador. De no hacerlo, este último deberá realizar la denuncia ante al Juzgado de Policía Local o el Servicio Nacional del Consumidor y podrá perseguir una indemnización por los perjuicios que se le hubieren causado”. 

No basta con la sola entrega del dinero y un recibo, es fundamental que cualquier acuerdo con la inmobiliaria, incluso la reserva, sea “escriturado y firmado por ambas partes”, recalca el abogado Rodrigo Castro.

Y es que los términos de plazos, montos y formalidades siempre dependerán de la voluntad de las inmobiliarias y lo más común es “que el dinero no se devuelva, entonces la gente debe saber que esa reserva es una señal de seriedad de compra”, dice Roger Debarbieri. Sin embargo, el Presidente del Instituto Inmobiliario de Chile cree que “las inmobiliarias no tienen que estar pensando en quedarse con unas reservas mínimas, sino que en vender sus propiedades. Las reservas no son promesas de compra, por lo que a mi gusto no hay mucho asidero jurídico como para no devolver ese dinero, además, con esto las empresas incluso pueden hacerse de mala imagen”.